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El debate sobre Airbnb y rentas cortas en Medellín no es solo una cuestión de turismo; es un claro reflejo del atraso en la construcción de viviendas, de la crisis del Plan de Ordenamiento Territorial y de la falta de suelo de expansión. Esta pieza analiza cifras, la respuesta del gobierno y el futuro de la vivienda en la ciudad.
El debate público reciente sobre el futuro de plataformas de alojamiento como Airbnb en Medellín ha puesto en evidencia el grave rezago que presenta la ciudad en la construcción de nuevas viviendas.
A lo largo de las últimas semanas la agenda política se ha centrado en las regulaciones que la Alcaldía planea aplicar a las rentas cortas, pero esta discusión también ha remarcado la pregunta raíz: ¿por qué hace más de una década el crecimiento del stock habitacional en Medellín se ha detenido? Los datos son contundentes.
Déficit habitacional en Medellín se mantiene en 16 por ciento
En la conmemoración de los veinte años de su programa, Medellín Cómo Vamos confirmó que desde 2014 el déficit habitacional-la diferencia entre la demanda de vivienda y la que se construye- se ha mantenido en 16 %. Al mismo tiempo, la población de la capital antioqueña creció de 2,07 millones en 2006 a 2,5 millones el año pasado, mientras el promedio de construcción de viviendas cayó en todos los tipos.
Entre 2004 y 2014 se edificaban en promedio 1 520 viviendas No VIS, 1 520 de Interés Social y 525 de Interés Social Prioritaria; esos mismos promedios se redujeron a 1 093, 503 y 111, respectivamente, entre 2014 y 2024. El Plan de Ordenamiento Territorial (POT), que se creó hace 12 años para densificar el suelo central y limitar el crecimiento hacia las laderas, es ahora señalado como un factor que estabilizó la ciudad.
El alcalde Federico Gutiérrez lo confirmó esta semana, durante la polémica sobre las regulaciones de la vivienda turística, argumentando que "el POT del 2014 concibió a Medellín en términos de vivienda. Hemos presentado al Concejo las modificaciones de medio plazo para corregir esos errores del pasado. Antes no era posible, por construcción legal. La renta corta también debe ser reglada para proteger la vivienda familiar".
Obstáculos para reactivar la producción de vivienda
La gestión del gobierno no es el único culpable de los altos precios, pero sí está incluido entre sus causas. Más allá de las rentas cortas, la pregunta fundamental que surge es cómo reactivar la producción de vivienda en Medellín y hacer retroceder los precios sin perder la calidad urbanística. A diferencia de otras ciudades colombianas, el principal obstáculo es la falta de suelo de expansión.
En el siglo XX la ciudad se trasladó respecto a la quebrada Santa Elena y creció hacia el norte, al oeste y al sur, pero las laderas comenzaron a agotarse en las últimas décadas del siglo pasado. Cuando en 1999 se aprobó su primer POT los urbanistas temían que barrios como El Poblado crecieran sobre las laderas y la ciudad perdiera su borde rural, crucial para la hidricidad y la ecosistémica.
La respuesta de la Alcaldía fue aprovechar de forma más intensa el centro y el corredor del río, lugar favorable para construcciones en altura, con acceso a servicios consolidados, redes de acueducto, energía, alcantarillado y telecomunicaciones, y que permite tiempos de desplazamiento reducidos. Lo obvio en teoría pero complejo en práctica. El principal obstáculo para los constructores es el alto valor del suelo.
Alto valor del suelo reduce margen de rentabilidad
Para un proyecto necesitarán negociar con familias y empresas asentadas, muchas de larga gestation, diferente a la zona de expansión rural donde negocian con un solo propietario a un precio más bajo. El suelo urbano más valioso reduce el margen de rentabilidad del desarrollador y, por tanto, ralentiza la construcción.
En consecuencia, la ciudad necesita replantear su política de suelo, acuerdos de prelación, incentivos a la vivienda de interés social y revisar la disciplina sobre la renta corta para equilibrar la preservación del patrimonio habitual y la necesidad de desarrollo habitacional.
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